税金ガイドブック

マンションの相続税評価は、建物と土地、それぞれ別々に行われます。
建物部分の評価額は固定資産税評価額と同じです。

一方、土地の評価は、マンションが建っている敷地全体を路線価で評価して、「敷地権割合」を乗じて算出します。「敷地権」とは、マンションの敷地に関する権利で、それぞれの専有部分の床面積をすべての専有部分の床面積で割った数値が「敷地権割合」です。

マンションの敷地全体の評価額に「敷地権割合」を掛ければ、自分が持っているマンションの土地評価額が出てくるわけです。
ということは、同じマンションに住む戸数が多ければ多いほど、「すべての専有部分の床面積」が大きくなりますから、一つ一つの部屋の部屋の敷地権割合は小さくなります。

そして、土地の相続税評価額（路線価）は公示価格の約8割で計算されるので、現金に比べると不動産の評価額は低くなります。その不動産の中でも、マンションのような集合住宅、特に総戸数が多いタワーマンションの場合、一戸建てや総戸数の少ないマンションやアパートと比べると、さらに相続税評価額が低くなるのです。

タワーマンションの購入価格は、広さが同じでも一般的に高層階の方が高く設定されています。
しかし、相続税評価の際に考慮されるのは固定資産税評価額と敷地全体の路線価、敷地権割合であって、高さや眺めの良さなどは一切関係ありません。
敷地権割合がな字であれば、低層階でも高層階でも相続税評価額は同じ。
つまり、購入価格と相続税評価額の差額が大きい物件ほど節税効果は高くなります。だから、タワーマンションは値段の高い高層階から売れていくのです。